La réponse de Me Verdier

Habiter au-dessus d'une boulangerie ou d'un restaurant peut parfois causer des nuisances sonores ou olfactives. Ces nuisances peuvent dans certains cas être considérées comme un trouble anormal de voisinage.

? À partir de quel moment une nuisance présente-t-elle un caractère anormal et excessif ? Un trouble anormal de voisinage est un dommage causé à un voisin (bruit, fumées, odeurs, ébranlement, etc.) qui, lorsqu'il excède les inconvénients ordinaires du voisinage, est jugé anormal et oblige l'auteur du trouble à y mettre un terme et à dédommager la victime, quand bien même ce trouble serait inhérent à une activité licite et qu'aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause. Il n'existe pas de définition légale du seuil à partir duquel on peut considérer une nuisance comme un trouble anormal de voisinage. Les juges apprécient donc, au cas par cas, si la nuisance présente un caractère excessif en fonction d'un faisceau d'indices tels que son intensité, sa fréquence, sa durée, l'environnement, et de la réglementation en vigueur. La production de pain et de pâtisseries peut effectivement émettre de la vapeur d'eau qui peut gêner pour l'entourage.

À ce sujet, la jurisprudence a déjà considéré que constituent un trouble de voisinage les odeurs provenant d'une boulangerie-pâtisserie qui sont très fortes, très désagréables et de nature à provoquer des nausées (CA Paris, 2e ch. A, 3 févr. 1998).

Attention, toutefois : - L'existence d'un trouble anormal de voisinage a peu de chance d'être reconnue si vous êtes venue vous installer à proximité d'une entreprise déjà existante susceptible de produire des mauvaises odeurs. Il convient donc de se demander si les odeurs ont toujours existé, et ce avant votre emménagement, ou si elles proviennent d'une nouvelle activité entreprise par votre voisin. - De même, l'environnement est pris en compte dans l'appréciation du trouble. Dans un milieu urbain, ou dans une rue très commerçante, les émanations d'odeurs pourront être tolérées. - Les nuisances seront difficilement reconnues par les juges si vous êtes la seule personne à vous plaindre d'odeurs « selon le vent », et ce d'autant plus si les installations d'extraction de votre voisin sont aux normes. - Il convient par conséquent de privilégier une bonne entente avec votre voisin et d'entamer le dialogue avant tout recours judiciaire. Par ailleurs, il convient de savoir que le propriétaire bailleur peut aussi être condamné solidairement avec son locataire auteur direct des nuisances.

Votre cas est particulier car vous êtes à la fois bailleur et voisin de l'entreprise concernée. Il ressort de la jurisprudence que le propriétaire d'un local de restauration est tenu au respect d'une obligation particulière de délivrance de la chose louée envers son locataire restaurateur : à savoir installer un système de traitement de l'air pollué et d'extraction des odeurs dans les cuisines (Cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 27 Janvier 2016 n° 13/24311).

Concrètement, votre bail étant « tout commerce », vous devez permettre à votre locataire d'exercer une activité de boulangerie et les locaux doivent être équipés d'un système d'extraction, sans quoi votre locataire peut se retourner contre vous.

? Quels sont les recours contre votre locataire ? Vérifiez le règlement sanitaire de votre département. Ce règlement contient des mesures encadrant la production de nuisances olfactives. Vous pouvez ensuite contacter le service communal d'hygiène et de santé de votre mairie afin qu'un contrôle sanitaire soit réalisé et afin de vérifier si les installations d'extraction d'air de votre voisin sont bien conformes à la règlementation. En dernier recours, rapprochez-vous de votre conseil habituel afin d'envisager une démarche et le cas échéant, une action en justice. Il convient de noter que c'est à vous de démontrer la réalité et l'anormalité du trouble (constat d'huissier, attestations d'autres voisins …). Si un trouble anormal de voisinage est constaté, le juge pourra ordonner à votre voisin de prendre les mesures propres à faire cesser le trouble (travaux …) et/ou condamner ce dernier au versement de dommages et intérêts. En résumé : La première et la meilleure solution est un règlement à l'amiable de la situation. Entamez le dialogue avec votre voisin. Si vous êtes bailleur, référezvous aux dispositions du bail commercial. Vous pouvez être condamnée solidairement avec votre locataire auteur du trouble si la plainte émane d'autres voisins. Vous devez aussi avoir fourni un local propre à l'usage auquel il est destiné, c'est-à-dire dans votre cas, à tout commerce.

Si vous êtes locataire, exploitant d'un fonds de commerce :- vous avez tout intérêt à éviter un conflit avec votre voisinage. Lorsque vous équipez votre fonds de commerce, privilégiez des matériels de cuisson munis d'un dispositif d'extraction des buées à haute performance. Assurez une aération adéquate et prévoyez l'installation de hottes d'évacuation de l'air.- En cas de plainte du voisinage, faites vérifier vos installations. - En cas de litige, sachez que les juges tiendront compte notamment de vos efforts pour proposer des moyens techniques de nature à mettre fin aux nuisances, et à continuer votre exploitation.